Довольно часто с целью расширения жилплощади или оптимизации помещения собственники в многоквартирных домах прибегают к перепланировке. Ее можно узаконить, если изменения не нарушают конструктивную целостность строения и не ухудшают условия жизни жильцов соседних квартир. Не согласованная с компетентными специалистами перепланировка может иметь негативные последствия для здания, соседей и собственника жилья, который осуществил несанкционированные изменения в квартире.
Поэтому прежде чем начинать перепланировку, необходимо согласовать планируемые работы. В случае выполнения неузаконенной перепланировки уполномоченные органы вправе наложить штраф и потребовать вернуть объект недвижимости в исходное состояние. Если план перепланировки будет соответствовать всем нормативам и правилам, перечисленным в п. 1.6 приложения № 3 Постановления Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП, проблем с согласованием перепланировки не возникнет.
Радэк предоставляет услуги по экспертизе проектной документации на перепланировку помещений. Проверяем сам проект и всю документацию на соответствие техническим регламентам, государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам. Наши специалисты помогут согласовать и узаконить перепланировку, составить акты экспертизы для передачи в комплекте документов на согласование перепланировки с Мосжилинспекцией.
Ранее сделанную перепланировку также можно официально оформить. Мы проверяем, соответствуют ли внесенные изменения правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, не затрагивают ли они комфорт других жильцов дома и не уменьшают ли надежность строительной конструкции. Узаконивание перепланировки квартиры позволяет избежать штрафов и проблем при продаже собственности.
Что такое перепланировка
Внесение изменений в структуру помещения, его внутренней планировки принято считать перепланировкой. При этом не имеет значения, проведены масштабные работы или изменения касаются небольшого объема помещения.
Какие действия считаются перепланировкой:
-
демонтаж старых и возведение новых перегородок;
-
перенос и размещение «мокрых зон» – санузла или кухни – над жилыми комнатами соседей;
-
монтаж антресолей;
-
отгораживание лестничных клеток;
-
включение балкона или лоджии в пространство комнаты;
-
изменение размера дверных или оконных проемов в несущих стенах.
В случае продажи квартиры с перепланировкой могут возникнуть проблемы, если нет соответствующих разрешительных документов. Поэтому следует позаботиться о легализации произведенных изменений до начала процесса купли-продажи собственности и обратиться в соответствующие инстанции заблаговременно.
Отличия перепланировки от переустройства квартиры
Понятие «переустройство» относится изменениям в домовом оборудовании и касается его переноса или полной замены. Переустройством считается, например, перенос электропроводки и других инженерных сетей, замена газовой плиты на электрическую, демонтаж ванны и установка душевой кабины, остекление балкона, замена радиаторов отопления, замена унитаза. Эти действия не надо согласовывать и узаконивать в официальных инстанциях, но они должны соответствовать нормам ремонта жилых помещений.
Спорные случаи
Помимо простых вариантов, которые точно относятся к перепланировке или переустройству, существуют варианты изменений, которые не всегда можно отнести к той или другой категории. К ним относятся:
-
внесение изменений в облик фасада здания;
-
возведение гипсокартонных перегородок;
-
монтаж системы теплых полов с подключению к общей системы водопровода;
-
перенос стояков отопления.
-
установка кондиционера на фасаде дома.
Эти действия могут быть отнесены к самовольной перепланировке, поэтому лучше проконсультироваться на эту тему со специалистом.
Ответственность за незаконную перепланировку
Если незаконная перепланировка, не согласованная с местной администрацией, привела к нарушению целостности здания (появились трещины в стенах, произошло частичное обрушение) и возникновению угрозы жизни и здоровья людей, то возникает гражданская ответственность.
За самовольную перепланировку может быть наложен штраф, а собственника обяжут в определенные сроки привести помещение в состояние, соответствующее исходному техническому плану объекта. При условии своевременного восстановления помещения штраф может не налагаться.
Куда подать документы на получение решения о согласовании?
Для того, чтобы получить разрешение в Москве, надо обратиться в Мосжилинспекцию. В других регионах и городах РФ также существуют местные административные инстанции, в которых решают вопросы перепланировки.
Порядок согласования перепланировки осуществляется согласно статье 26 Жилищного кодекса и включает следующие этапы:
-
разработка проекта перепланировки – можно вызвать специалиста или сделать план самостоятельно;
-
составление заявления на перепланировку;
-
подача документов: паспорт собственника, свидетельство права собственности на квартиру; технический паспорт, экспликация объекта, техническое заключение;
-
получение заключения органа по охране памятников, если дом относится к памятникам, архитектуры, истории и культуры.
Представленный техпаспорт помещения должен быть сделан в течение ближайших 5 лет сотрудниками МосгорБТИ (Московское городское бюро инвентаризации) или в МФЦ. Если все документы оформлены правильно, то Мосжилинспекция сама передаст все сведения о перепланировке в Росреестр.
Решение о разрешении или запрете перепланировки принимается в срок до 45 рабочих дней с момента подачи заявления. По окончании строительных работ собственнику необходимо направить уведомление об окончании перепланировки и отметить внесенные изменения в технический план.
В ходе строительных работ необходимо вести журнал хода производства, если изменения касаются несущих конструкций и оформить акты проведения скрытых работ.
Получение акта о проведенной перепланировке
По итогам перепланировки (после завершения всех строительных работ) надо направить уведомление о завершении указанных работ в орган, одобривший перепланировку (непосредственно или через МФЦ).
Порядок узаконивания перепланировки предусматривает составление актуального технического плана и технического заключения. Составляется план после проведения замеров в квартире экспертами БТИ или специалистами аккредитованной компании. Готовый план надо предоставить в Мосжилинспекцию или в уполномоченный орган, если проводится перепланировка жилья в регионе. Техническим заключением подтверждается возможность и безопасность проведения ремонтных работ для перепланировки квартиры.
Данные о перепланировке необходимо внести в базу данных БТИ для изменения технического плана квартиры и получения необходимых документов.
Как проходит проверка приемочной комиссии?
Приемочная комиссия проверяет выполненные работы и сравнивает их соответствие с планируемыми и по завершении проверки выдает утвержденный приемочный акт. Если перепланировка не связана с изменениями в несущей конструкции здания, то приемочная комиссия состоит из представителя Мосжилинспекции и заявителя. Если изменения касаются несущих конструкций, то заявитель должен пригласить представителя проектной организации.
Задача комиссии – проверить соответствие изменений утвержденному проекту. Если никаких отклонений от проекта не выявлено, составляется акт о завершенной перепланировке, который затем передают в Мосжилинспекцию и Росреестр для оформления изменений в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
После подачи заявления на оформление акта в течение 5 рабочих дней заявитель должен предоставить доступ в помещение.
