Существуют близкие по смыслу, но не идентичные друг другу понятия: перепланировка, переустройство и реконструкция. Когда изменения касаются инженерных коммуникаций, то речь идет о переустройстве. Реконструкция предполагает внесение масштабных изменений в конструкцию здания. Внесение изменений в конфигурацию помещения – снос стен, создание дополнительных дверных или оконных проемов, смена функционального назначения – это считается перепланировкой. Реконструкция и перепланировка требуют согласования и получения разрешения на строительные работы.
Так же, как и перепланировка квартиры, перепланировка нежилого помещения должна производиться в соответствии с требованиями жилищного законодательства. Порядок согласования перепланировки прописан в статье 26 Жилищного кодекса.
От того, насколько грамотно разработан проект, соответствует ли техническим и санитарным требованиям, зависит, будут ли разрешено проведение работ по переустройству помещения. Согласно Постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 года N 508-ПП при перепланировке и переустройстве нежилых помещений помимо проекта, необходимо представить экспертное заключение от аккредитованной организации о соответствии проектной документации государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам.
Наша компания занимается экспертизой проектной документации, при наличии ошибок или неточностей помогает их устранить и правильно оформить все необходимые документы, чтобы проект перепланировки был одобрен.
Как вид перепланировки определяет требования к документам?
В зависимости от того, находится помещение в многоквартирном доме (МКД) или в отдельном нежилом здании, различаются и условия оформления документации по перепланировке. Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме должна согласовываться с Мосжилинспекцией, а в нежилом здании – с департаментом городского имущества.
Для несущественных переделок, касающихся не несущих перегородок, достаточно предоставить проект перепланировки. Если планируется проводить работы, которые затронут несущие конструкции или общедомовые коммуникации, то помимо проекта необходимо предоставить техническое заключение о допустимости проведения работ.
В течение 45 рабочих дней с момента подачи заявления должно быть принято решение о запрете или разрешении перепланировки помещения.
Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме
Если нежилое помещение располагается в многоквартирном доме, то изменения могут коснуться общего имущества и безопасности всех проживающих в нем жильцов. Поэтому потребуются дополнительное согласование с собственниками квартир (есть перечень работ, которые подпадают под согласование с собственниками общедолевого имущества).
В стандартный набор документов для перепланировки нежилого помещения входят:
-
правоустанавливающие документы из ЕГРН – свидетельство о праве собственности или договор об аренде;
-
техпаспорт на помещение;
-
проект перепланировки нежилого помещения (разрабатывается проектной организацией, имеющей СРО);
-
санитарно-эпидемиологическое заключение, подтверждающее соответствие проекта перепланировки санитарным правилам (разрабатывается организацией, имеющей аккредитацию в Национальной системе аккредитации);
-
коллективное согласие собственников;
-
заявление на согласование.
В некоторых случаях требуются дополнительные разрешения от различных организаций, например, газовой службы, МЧС и т.п.
Порядок согласования перепланировки нежилого помещения
Подготовленный пакет документов подают на рассмотрение в Мосжилинспекцию (для помещений в Москве) или в аналогичный государственный орган для помещений в Московской областях или других регионах. Если согласование перепланировки нежилого помещения прошло успешно и выдано разрешение, можно приступать к перепланировке.
Когда все работы будут выполнены, проводят регистрацию перепланировки в ЕГРН.
Для этого необходимо:
-
вызвать инспектора жилинспекции, который проверит соответствие внесенных изменений проекту;
-
получить новый технический план у кадастрового инженера;
-
передать документы в ЕГРН;
-
получить выписку из ЕГРН с актуальными данными о помещении.
В каких случаях согласование не требуется
При перепланировке может и не потребоваться официально разрешение, но внести изменения в технический план все равно необходимо. Это касается следующих случаев:
-
меняется метраж помещения;
-
изменяется функциональное назначение помещения;
-
вносятся изменения в конфигурацию перегородок.
Изменения вносить в технический план может только специально приглашенный кадастровый инженер.
Перепланировка проведена: какие еще документы нужны?
После того, как все работы по перепланировке будут завершены, надо обновить данные об объекте в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Для этого:
-
кадастровый инженер проводит проверку соответствия перепланировки проекту и составляет технический план с учетом изменений;
-
комиссия от жилинспекции (в МКД) составляет акт о завершенной перепланировке.
Затем эти документы надо передать в ЕГРН. Только после того, как перепланировка прошла регистрацию, ее можно считать узаконенной.
Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании
Как и при перепланировке нежилого помещения в многоквартирном доме, сначала надо утвердить проект и получить разрешение на проведение работ по перепланировке. Согласование проводится через Комитет по градостроительству и архитектуре или другие подобные государственные инстанции в регионах.
Можно ли узаконить перепланировку нежилого помещения после проведения работ
Если изменения, сделанные при перепланировке, не нарушают никаких правил, санитарно-эпидемиологических или технических норм, то их можно узаконить.
Для этого необходимо:
-
заказать в БТИ экспликацию с текущим планом помещений;
-
получить техническое заключение от аккредитованных экспертов о том, что безопасность помещения не нарушена после проведенной перепланировки;
-
собрать стандартный пакет документов, как для нового согласования;
-
предоставить документацию в жилинспекцию.
После этого проводится осмотр объекта для проверки соответствия представленных в документах изменений фактическим. После этого надо передать данные в Единый государственный реестр недвижимости для их обновления.
Если возникает спорная ситуация, то проблему может решить обращением в суд, который и примет окончательное решение о законности перепланировки.
Как не стать нарушителем
Самый надежный вариант – еще до начала проведения строительных работ согласовать перепланировку. Узаконить уже сделанную перепланировку значительно сложнее, а главное – вполне вероятно, что обнаружатся нарушения, что повлечет за собой проблемы.
Во время осуществления перепланировки надо вести журнал строительных работ, а если проводились какие-либо скрытые работы, касающиеся несущих конструкций, то на эти работы надо составлять акт освидетельствования скрытых работ организацией, имеющей строительное СРО.
Санкции за незаконную перепланировку, реконструкцию или переустройство
Соблюдение градостроительных норм в отношении муниципальной собственности в Москве контролирует Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города. В каждом регионе также существуют подобные организации.
Если выяснится, что перепланировка сделана незаконно и нарушает целостность и безопасность здания, то владельцу помещения будет предписано оплатить штраф в размере 40 – 50 тыс. руб. и привести помещение к исходному состоянию. При неисполнении судебного предписания помещение могут продать на публичных торгах.
Надзору подлежат строения, которые находятся в муниципальной собственности, а также те, что расположены на арендованной муниципальной земле. Выявленные нарушения обяжут устранить или вовсе снесут незаконный объект.
